Par David Payot, Conseiller communal, Lausanne

Le présent postulat propose que la Commune de Lausanne se constitue en bailleur exemplaire, et adapte les loyers de ses objets, non seulement à la hausse comme le propose le préavis 2012/40, mais aussi à la baisse lorsque le droit du bail le prévoit.

Des loyers en hausse malgré un taux hypothécaires à la baisse

La pénurie de logements sur la commune de Lausanne connaît depuis plusieurs années des sommets inquiétants ; et ce contexte pousse les loyers à la hausse. Le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, mais n’a pas conduit à une baisse des loyers. En effet, nombre de bailleurs ne répercutent pas cette diminution. Au contraire, ils peuvent signifier des hausses dans divers contextes, surs que leurs locataires resteront captifs, faute de trouver un autre logement à un prix abordable. Nombre de Lausannois/-es ne font pas valoir leur droit à une baisse de loyer en fonction du taux hypothécaire, que ce soit par manque d’informations ou par crainte de représailles du bailleur. Le droit du bail est régi par le système des loyers surveillés, c’est-à-dire que la justice ne peut intervenir que si le locataire ou le bailleur le sollicite. En conséquence, le droit du bail n’est tout simplement pas appliqué, si les personnes concernées ne sont pas informées de leurs droits et en mesure de les défendre. Ce problème est régulièrement évoqué par l’ASLOCA (p.ex. communiqué de l’ASLOCA Suisse du 02.09.2013), et de nombreuses voix souhaitent que les droits des locataires soient défendus de manière plus automatique.

Gestion du parc immobilier lausannois

La Commune de Lausanne est un propriétaire immobilier important comparé aux autres communes vaudoises, et a son propre service des gérances. Ce parc immobilier permet d’une part une meilleure maîtrise du bâti urbain, constitue d’autre part une source de revenu significative pour la Commune, et offre troisièmement aux habitants un certain nombre de loyers raisonnables, par rapport aux démarches hautement spéculatives d’autres acteurs immobiliers.

Le préavis 2012/40 présente les garanties existantes d’impartialité dans l’attribution des baux de la Commune, et exprime l’intention d’augmenter le rendement du parc locatif lausannois. Ce rendement est évalué à 2,96% sur l’ensemble du parc, avec de fortes disparités en raison de certains objets moins rentables (immeubles classés en particulier). Quelle a été la surprise du représentant de La Gauche, en apprenant que la Ville prévoyait d’adapter les loyers à la hausse, mais ne proposait pas de diminuer les loyers en cas de baisse du taux hypothécaire.

Cadre légal et possibilité lausannoises

Selon D. Lachat[1], le loyer peut-être diminué lorsque deux conditions sont remplies :

–          « Les bases de calcul du loyer se sont notablement modifiées […].

–          « Il en résulte un rendement excessif de la chose louée […].

Rappelons que ces conditions ne concernent pas les appartements à loyers contrôlés. Dans le cas du parc immobilier de la Ville de Lausanne, cela peut tout de même concerner un grand nombre d’objets. La modification des bases de calcul du loyer est en principe la diminution du taux hypothécaire de référence et de l’indice des prix suisses à la consommation, deux indicateurs qui sont tendanciellement en baisse actuellement. Le rendement admissible, selon les chiffres évoqués en commission, devraient être de 3 à 3.5% actuellement. Comme le rendement est calculé immeuble par immeuble, il est possible qu’une partie du parc immobilier lausannois soit concernée.

Conclusion

En conséquence, le présent postulat demande que la Municipalité examine l’opportunité d’adapter les loyers qui en remplissent les conditions, non seulement à la hausse comme le propose le préavis 2012/40, mais aussi à la baisse lorsque les locataires y ont droit. Pour ce faire, il paraît en particulier souhaitable d’estimer le nombre d’objets qui pourraient être concernés par une baisse de loyer et d’en évaluer l’ampleur. Par ailleurs, la Commune pourrait communiquer publiquement ces mesures, afin de rendre son exemple plus visible, tant auprès des bailleurs que des locataires lausannois.

Lausanne, le 4 novembre 2013                                              Pour le groupe La Gauche,